土地增值稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，兩者都和“土地”相關(guān)，兩者有什么區(qū)別呢？分別在哪些情況下會(huì)征收？今天一起來(lái)學(xué)習(xí)下：

01. 征稅對(duì)象

城鎮(zhèn)土地使用稅

是國(guó)家對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅，它以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。

土地增值稅

是一種以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的稅種。

02. 應(yīng)納稅額

城鎮(zhèn)土地使用稅

應(yīng)納年稅額＝應(yīng)稅用地面積×每平方米土地年稅額

（城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額）

土地增值稅

應(yīng)納稅額＝增值額×規(guī)定稅率-扣除金額×速算扣除系數(shù)

注意事項(xiàng)

計(jì)算增值額需要把握兩個(gè)關(guān)鍵:一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除項(xiàng)目金額。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益?？鄢?xiàng)目包括以下幾項(xiàng):

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。包括銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（四）舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格。 

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加和地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20%扣除。

03. 納稅申報(bào)時(shí)間

城鎮(zhèn)土地使用稅

按半年繳納，上半年的申報(bào)期限為當(dāng)年7月1日-7月31日，下半年的申報(bào)期限為次年1月1日-1月31日。

土地增值稅

納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

注意

關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題。以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

04. 減免優(yōu)惠政策

免繳城鎮(zhèn)土地使用稅的情形

1、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；

2、由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；

3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

4、市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；

5、直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

6、經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；

7、由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。

免征土地增值稅的情形

1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；

2、因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。